土地区画整理事業の流れ（前編） 宅建士試験40点を目指す講義NO.30 法令上の制限
はい坂木バです今回は土地区学整理事業の 流れということで前編ですねちょっと長い ので今回は前編だけにしますそれではまず 1番目土地格整理事業の流れと建築行為等 の規制を見てきますこれはですね土地区画 整理事業の流れま食事のコースに例えます と品書きになり ますまず1つ目施工者を決定し事業計画等 の作成をしてきますで次にですね ここで事業計画の作成ま決定をしますから 次に事業計画等の認可を得ていきますで これがですね広告されるんですでその次 感知計画の作成と認可ということで感知 計画を決定してきますそしてそれを認可を 受けるんですよねそして4つ目仮感知の 指定そして最後5つ目感知処分ですね そしてその感知処分の広告ということに なりますそれでこの丸2のですね事業計画 等の認可等の広告から丸5の感知処分の 広告の間ですねこの期間に今から見る3つ の行為をしようとするものは都道権知事の または国土交通大臣の許可が必要だという ことになり ますその3つというのはこれですね1つ目 事業思考の障害となる恐れのある土地の 形質の変更いわゆる造成ですでここで注意 なんですが単なる土地の形質の変更では ありませんここですね事業思考の障害と なる恐れのあるという限定があります そして丸2事業思考の障害となる恐れの ある建築物の建築かこ新築増加築等ですね それから工作物の建設ということになり ますでここもやはりですね単なる建築物の 建築工作物の建設ではなくてですね事業 思考の障害となる恐れのある建築物の建築 工作物の建設ということになりますそして 3つ目移動の酔いでない物件これは5Tを 超えるものになりますけれどもこの物件の 設置体積この3つのですね行為を行おうと する時は都府県知事のまたは国土交通大臣 の許可が必要となってき ますで事業計画等の認可等の広告から何々 までの間に今見た1から3の行為をしよう とするものは都道権知事等の許可が必要な んですけれどもここね内々の間とあります けどもいつまで でしょうそう間地処分の広告までの間です よねここはねで注意換気をしておきます けれども仮管地として指定された仮管地上 で行う建築等についてもですね当然です けれども制限が適用されます要するに都道 府県知事等の許可が必要ですとではどうし て都道府県知事等の許可が必要なん でしょうかこの丸2から丸5までの間 つまり事業計画等の認可等の広告からです ね3番目間地計画の作成と認可会地の指定 間地処分の広告ここまでの間です ねこの間に黒丸の1から黒丸の3の行為が あった場合工事の障害となるからなんです よ ねでは誰の許可が必要なのかということで 表にまとめておきましたまずこちらですね 試行者でこちらが許可権者になりますまず 丸1として国土交通大臣が行う区画整理 事業については国土交通大臣が許可権者と いうことになりますそして丸2試行者とし て市の区域内において個人試行者組み合い 区画整理会社市が施行する区画整理事業 これについては許権者はその市長という ことになりますそして丸3のとこですね今 見た丸丸2以外ですね要するに都道府県 都市再生機構地方住宅供給校舎が試行する 区画整理事業ですねこの場合の許可権者は というと都道府県知事ということになり ます都道府知事等は建築行為等の許可の 申請があった場合においてその許可を しようとする時は内々の意見を聞かなけれ ばならないということになってまして誰の 意見 でしょうそう思考者の意見見を聞かなけれ ばならないということになり ますそれから許可を受けないで黒丸1から 黒丸3の行為をしたものやその証券人の 扱いはどうなるかということなんですけど も都道府県知事などは許可を受けないで 黒丸1から黒丸さんの行為をしたものです ね要するに建築行為の制限に違反したもの やですね内内に対して内々を定めて土地の 現状回復妨げとなる物件の何々を命ずる ことができるということになってますさあ 埋めていきますけれどもまず許可を受け ないで丸1から丸3の行為をしたものこれ が建築行為の制限に違反したものですよね それとかですね内々に対してとあります ここは分かります かそうその処刑人に対してということです ねで内々を定めてとありますがここは 分かります かそう相当の期限を定めてということに なります一定の猶予があるということです ね で土地の現状回復それから妨げとなる物件 の何々を命ずることができるとはいここは 分かります かそう移転除却を命じることができると いうことになり ます都道府県知事等は建築行為の制限に 違反したものやその証券に対して相当の 期限を定めて妨げとなる物件の移転除去等 を命じることができるということになり ますそれでは過去問を確認しときます平成 9年問題22です土地格整理事業かこ国土 交通大臣が思考するものを除くの思考地区 内における建築行為等の制限に関する次の 記述のうち土地区学整理法の規定によれば 正しいものはどれかとただし地方自治法に 基づく指定都市中核士及び特例士の特例に ついては考慮しないものとするとあります それでは選択肢1から見ていきますが土地 区画整理組合が施行する土地区画整理事業 にあっては事業の完成による開催について の認可の広告の日までは思考地区内におけ る建築物の新築について都道権知事等の 許可を受けなければならないとありますが これはどうでしょう かはい選択肢1は誤りです解散の認可広告 日ではありませんよ ね土地区画生理組合が施行する土地区画 整理事業にあっては土地区画整理事業の 認可の広告があった日後完治処分の広告が ある日までは思考地区内において建築物の 新築を行おうとするものは都道権知事等の 許可を受けなければならないというのが 正しいですよ ねそれでは次に選択肢2になりますが都道 府県知事党は建築行為等の許可をしようと する時は土地区画整理審議会の意見を聞か なければならないことがあるとありますが これはどうでしょうか はい選択肢には誤りです都道府県知事等は 建築行為等の許可の申請があった場合に おいてその許可をしようとする時は土地 区画整理審議会ではなくて思考者の意見を 聞かなければならないということになり ます次に選択肢3ですが回数が2以下で かつ誓を有しない木造建築物の改築につい ては都道県知事等は必ず建築行為等の許可 をしなければならないとありますがこれは どうでしょう かはい選択さは誤です事業思考の障害と なる恐れのある建築物の建築つまり新築や 増加築とですねそれから工作物の建設で あれば都道建知事等は許可をしないことが できますよねということで事業思考の障害 となる恐れのある建築物の新築とか増加地 であれ ば都道権知事等は許可をしないことができ ます よってこの選択肢はバス と次に選択肢4ですが建築行為等の制限に 違反して都道権地党の許可を受けずに建築 物を新築したものから当該建築物を購入し たものは都道府県知事党から当該建築物の 除却を命じられることがあるとありますが これはどうでしょう かはいこの選択肢は正しいです都道府県 知事などは建築行為の制限に違反したもの やがその証券人に対してもですね相当の 期限を定めて土地の現状回復妨げとなる 物件の移転除却を命じることができ ますそれでは次です平成16年問題22 です土地区画整理法に関する次の記述の うち正しいものはどれかということで選択 肢1を見てください土地区画整理事業の 思考地区内においては土地区画整理法第 76条の規定により一定の建築行為等にに ついて国土交通大臣または都道権知事等の 許可を主張とする規制がなされるが仮幹事 における当該建築行為等については仮地の 官地予定地的な性格に鑑み当該規制の対象 外となっているとありますがこれはどう でしょう かはいこの選択肢1は誤です事業計画の 認可等の広告から感知処分の広告までの間 に事業の思考の障害となる恐れのある建築 行為等をしようとするものは都道権知事等 の許可が必要になってきます仮地は官地 処分の広告日前に指定されますから仮換地 として指定された仮換地上で行う建築等に ついても当然に制限が適用されますよ ね次に選択肢2になりますが土地区画整理 法による建築行為等の規制に違反して建築 された建築物等については思考者は事業の 思考のため必要となった時はいつでも移転 または除却をすることができるとあります がこれはどうでしょう かはいこの選択肢には誤りです移転または 女客を命じることができるのは思考者では ないですね国土交通大臣または都道府県 知事等になり ますまた国土交通大臣または都道府知事等 にしてもですね相当の期限を定めて障害を するのに必要な限度において移転または 除却を命ずることができるにすぎません 必要となった時はいつでも移転また除却を 命ずることができるわけではないんですよ ねよってこの選択肢は バストそれでは次に2に行きます土地区画 整理組合が整理するまでの流れを確認し ますまず括1ですね事業計画の作成から 組み合い成立までの流れを見てき ますこの押しなきでですね見ますとまず丸 1試行者を決定してでその上で事業計画等 の作成つまり決定をしていくとでその後に 組み合い設立の認可を受けてでま要するに 広告があるということですねでその後に丸 に事業計画等の認可等の広告というのが あるんですがこのピンクのとこですねここ をですね今回確認しますで試行者の中でも 土地区画整理組合はどのように整理するの かというところを見ていきますけれども 以下の順番で土地区画整理組合は成立して きますまず1として共同して定款事業計画 などを定めてきますこれはですね土地区画 整理組合を設立しようとするものつまり 何々はですねまここは分かります かそう宅地の就社や借地権者ですねこの 土地区画整理組合を設立しようとするもの は何人以上が共同してとありますはいここ は分かりますよね そう7人以上が共同しまして上記1のです ねここのことですねま事業計画定款これを 作っていく となお土地格整理組合を設立しようとする ものが何々に先立って組合を設立する必要 があると認める場合ですねこの場合 ちょっとね特別扱いになって ます内々に先立って組み合いを設立する 必要があると認める場合ここは分かります かそう事業計画の決定に先立って組み合い を設立する必要があると認める場合ですね 要するに事業計画等の作成まこの決定の前 にですね組み合い設立の認可等ですねこれ をま必要とするとこれは特別扱いであり まして7人以上を共同して定款及び何々を 定めてその組み合いの設立について都道権 知事の認可をを受けることができるという ことになってまして定款及び何々を定め ここは分かりますか事業計画ではないです ねそう事業基本方針を定めということに なり ますそれから次に2番目定款事業計画事業 基本方針につき集権者等の一定割合以上の 同意得るということになってましてこれは どういうことかと言いますと土地区画生理 組合設立のの認可を申請するものは定款 事業計画事業基本方針についてですね思考 地区となるべき区域内の宅地について集権 を有する全てのもの及び借地権を有する 全てのものの両者のそれぞれ何々以上の 同意を得なければならないということに なってますはいここは分かります かそうそれぞれ23以上の同意ですよ ねそれから3番目都道府県知事に対し土地 区画整理組合設立の何々の申請を行ってき ますはいここは分かります かそう認可の申請です ねそして4番目都道権知事による内内の従 等ということでここは分かりますかそう 事業計画の覧等ですよね要するに都道権 知事は組み合い設立の認可の申請を受けた 時はその事業計画を2週間ですね内々に するとはいここは分かります かそう公衆の従に強し関係権利者に内々の 定数の機会を与えなければならないという ことになりますはいここは分かります かそう関係権利者に意見書の提出の機会を 与えなければならないとでそれから5番目 内内による組み合い設立の認可ということ でここは分かりますかそう都道府県知事に よる組み合い設立の認可ですでこの時点で ですね内々なんだということですはいここ は分かります かそう組合が成立するということになり ますで土地区画整理組合の成立によって 組合思考として土地区画整理事業を試行 することができるようになります思考地区 内の宅地の所有者及び借地権者は全てです ねその組み合いの内々となりますはいここ は分かります かそう組合となるんです要するに強制加入 なんですよねまた事業試行中にですね組合 員から宅地の全部または一部を取得して ないないとなったものも組員となりますと はいこれは分かります かそう所有者となったもんですねこれも 組合員となりますただし単なる何々には 組合員とはなりませんねはいここは分かり ます かそう借家人ですよね家を借りている方 です社屋人は組合員とはなりません組合と なるのは宅地の所有者及び借地権者になり ます次に括弧2に行きますけれども借地権 の申告です ね借地権者は未登記ですね借地権を登記し てない未登記の場合内々に申告しなければ ならないとなってますはい誰 でしょうそう市長村長に申告しなければ ならないとこれに対して未登記の内内に ついては市長村長への申告は不要なんです はいここは分かりますかそう未記の所有者 ですねこの場合は市町村長への申告は不要 ですあくまでもですね借地権者ですそれ から未記でかつ申告のない借地権者はどう なるのかとないものと見なされますその 結果組み合い設立に必要な同意数や 組み合いの内内には含まれないんですよね はい組み合いの内内には含まらないこれは 分かります かそう組み合いの組合には含まれませんと いうこと ですそれでは過去問を確認しときます平成 29年問題21です土地区画整理法に 関する次の休日のうち誤ってるものはどれ かなおこの上において組合とは土地区画 整理組合を言うとありまして選択肢2を見 てください思考地区内の宅地について組合 員の有する所有権の全部また一部を長計し たものがある場合においてはその組合員が その集権の全部または一部について 組み合いに対してて有する権利義務はその 小計したものに移転するとありますこれは どうでしょう かはい選択肢には正しいです組み合いが 設立されますと思考地区内の宅地について 所有権または借地権を有するものは全て その組み合いの組合となります強制加入 ですまた思考地区内の宅地について組合員 の有する所有権借地権の全または一部証し たものについては所有者借地権者の権利を 計するんですよねよろしいでしょう か次に選択肢3を見てください組み合いを 設立しようとするものは事業計画の決定に 先立って組み合いを設立する必要があると 認める場合においては7人以上共同して 定款及び事業基本方針を定めその組み合い の切実について都権知事の認可を受ける ことができるとありますがこれはどう でしょう かはいこの選択算は正しいです土地区画 整理組合を設立しようとするものが事業 計画の決定に先立って組み合いを設立する 必要があると認める場合においては特別 扱いとして7人以上共同して定款及び事業 基本方針を定めてその組み合いの設立に ついて都道権知事の認可を受けることが できるんですよ ね次に選択肢4を確認します組合が施行 する土地区画整理事業にかかる思考地区内 の宅地について借地権のみを有するものは その組み合いの組合員とはならないとあり ますがこれはどうでしょう かはいこの選択肢4は誤です組み合いが 設立されますと思考地区内の宅地について 所有権または借地権を有するものは全て その組合の組合員となります借地権のみを 有するものも組み合いになりますからこの 選択肢はバスということになり ますそれでは3番目に行きます感知計画の 策定ですかこ1感知計画の作成ということ でこのお品書きで確認しますと丸3ですね 漢字計画の作成と認可というところになり ます事業計画の作成認可とありまして次が 感知計画の作成と認可 です土地区画整理事業の試行者は思考地区 内の宅地の感知処分を行うに際し あらかじめ丸3ここのね丸3のですね感知 計画の作成と認可この丸3のですね何々を 作らなければならないとありますけれども これは分かります かそう感知計画を作らなければなりません 感知計画とは何かと言いますと例えばです ねAさんの従前の宅地からAさんの感知は ここになるとかまた公園はここに作ってと かですね保留値はここで道路幅がこうなる まあるいはですね従前の宅地と間地との 価格に不均衡が認められる場合等に生産 する生産金のことなどというのがですね その内容になってき ますで間地計画の作成にあたってはですね 内々の原則に配慮する必要がありますはい 何の原則 でしょうそう間地消の原則です間地消の 原則というのは間地計画の作成にあたって ですね区画整理前の土地と区画整理後の 土地はですね位自責土質推理利用状況環境 などが照応つまりうまく対応するように 定められなければならないという原則なん です要するに感知計画の作成にあたり区画 整理の前後で同じような土地を割り当てる ように定めなければならないという原則 ですねなお思考者が漢字計画を作成するに あたっては何々を定めるのが原則ですはい ここは分かりますかそう間地を定めるのが 原則ですしかしですねタシの収者の申し出 または同意がある場合ですねただし借地権 者等の使用収益権者がいる場合にはその 同意も必要ですねまこういう場合にはです ね感知計画において感知を定めなくても 構わないということになってますでこの 場合にはですね内々で調整するんですよね はいここは分かります かそう生産金でで調整していくということ になり ますまた組み合い思考の時は感知計画の 作成にあたり必要な手続きとして何々の 議決が必要となります組合試行の時です からね分かります かそう組合の総会の決議が必要になります それからですねちなみにですね都道府県市 町村国土交通大臣都市再生機構地方住宅 供給校舎が試行者の場合つまり公的思考 主体の場合ですねねこういう場合だけです よその場合だけですね感知計画を作成 しようとする場合においては必要な手続き として内内などで構成される内内の意見を 聞かなければならないということになって ますはいまず内内の意見とありますがこれ は分かります かそう土地区画整理審議会の意見を聞か なければならないとでこの土地区画整理 審議会のこの公成員ですねこれ分かります かそう宅地の所有者借試験者などで構成さ れるのが土地区画整理審議会なんですよね でこの土地区画整理審議会は原武などが なされる可能性のある権利者等の意見を できるだけ反映できるようにするために ですね何々主体の場合にだけそれぞれの 事業ごと例えば何々駅駅前土地格整理事業 などですねこのような事業ごとに設置さ れるものになり ますはいここですよねなんとか主体の場 場合にだけとありますこの場合だけなん ですわかりますかそう公的思考主体の場合 に だけ土地区画整理審議会が設置されると いうことになりますでこの土地区画整理 審議会は宅地の勇者借地権者などで構成さ れますですから公的思考者と事業対象と なる土地の所有者借地権者とのパイプ役に なっているわけですよねだから必要な 手続きとして地計画を作成しようとする 場合についてはですね土地区画整理審議会 の意見を聞かなければならないという 手続きになって ますそれから何々以外の施行者は感知計画 を定めよとする場合においてはその感知 計画を2週間公衆の十に強しなければなら ないということになってます何々以外の 思考者とありますがはいこれは分かります かそう個人試行者はですねこれは柔軟は いらないですですから個人試行者以外の 試行者はですね感知計画を定めよとする 場合においてはその感知計画を2週間です ね公衆の柔軟に強しなければなりませんで これはですね感知計画を意外関係者に見て もらって意見を求めるための手続きになり ますなお個人施行者の場合は規模が小さい ですよねですから感知計画の講習に向けた 柔軟は不要となって ますそれで括2です感知計画の認可です 試行者が何々以外の時ですね地計画につい て内々の認可を受けなければなりませんと いうことなんですけれど も要するに感知計画について内内の認可を 受けなくてもいいというのがですねこの 意外となりますよねはいここは分かります かそう試行者が都道府県国土交通大臣の 場合は完治計画について内々の認可は不要 だということですでこの感知計画について 内々の認可を受けなければならないのは 試行者が個人試行者組み合い区画整理会社 町村気候等である時ですねはいここ感知 計画について内々の認可とありますがここ は分かりますかそう都道権知事の認可を 受けなければならないということになり ます感知計画について都道権知事の認可を 受けますと思考者は工事を実施していくと いうことになります要するにこの丸3の ところで感知計画の認可があると工事を 実施していくということになり ますはい皆さんに置かれましてはこのを ですねしっかり頭に入れて欲しいんです けれどもまず手続きの部分ですがまず土地 区画整理審議会の設置と意見を聞くという のはですね公的思考の場合ですねこれは 必要になってきますでも民間思考の場合は 不要ですからねそれから感知計画を講習の 柔軟に強するのはですね個人思考以外は ですね必要と全部必要だということになり ますそれから感知計画に知事の許可を 受けるとここれ必要なのはですね民間試行 の場合は必要ですねそれからですね国土 交通大臣と都家の場合は不要でそれ以外 ですね市町村とか都市再生機構地方住宅 供給校舎の場合は必要ですよということに なり ますまですから幹治計画に知事の許可を 受ける必要がないですねこの国土交通大臣 都道県知都道府県が試行者の場合はま都道 府県がやってますからま知事の許可はいら ないとでまここ交通大臣の場合はですねま それよりも上みたいな感じでいらないと いう風になってますそれ以外はですね必要 だということ ですそれでは過問を確認します平成12年 問題21列土地格整理事業に関する次の求 のうち土地区画整理法の規定によれば誤っ ているものはどれかということで選択肢3 を見てください市町村が思考する土地区画 整理事業については事業ごとに土地区画 整理審議会が置かれるとありますがこれは どうでしょう かはい選択3は正しいです都道府県市町村 市町村ですね国土交通大臣それから都市 再生機構地方住宅供給行使が施行者の場合 要するに公的思考主体の場合にだけですね 監事計画を作成しようとする場合において は必要な手続きとして宅地の集者借地権者 などで構成される土地区画整理審議会の 意見を聞かなければならないということに なってます ますそれでは次です平成21年問題21 です土地価格整理法に関する次の共通のう 誤っているものはどれかということで選択 さんは土地区画整理事業の試行者は思考 地区内のタについて感知処分を行うため 感知計画を定めなければならないこの場合 において当該施行者が土地格成立未来で ある時はその監事計画について都道権知事 及び市長村長の認可を受けなければなら ないとありますがこれはどうでしょう かそう選択さは誤りです思考者は感知処分 を行うために感知計画を定める必要があり ます思考者の種類によってはですね感知 計画について都道権知事の認可が必要です よね選択肢では試行者が土地区格整理組合 ですこの場合には都道権知事の認可を 受ける必要がありますよねしかしですね 市長村長の認可はこれは不要ですですよっ て選択さはバス とはい今回は以上になりますしっかり復習 をしていてください
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愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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